LH 전세대출, 상가주택 승인이 안 되는 이유

LH 전세대출, 상가주택 승인이 안 되는 이유

 

LH 전세대출을 알아보는 과정에서 **상가주택(주택+상가 혼합건물)**의 경우 전세대출 승인이 어려운 경우가 많습니다. 왜 상가주택은 전세대출이 힘든지, 그 이유를 구체적으로 알아보겠습니다.

 

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상가주택 예시

 

1. 전세자금대출의 종류

 

전세자금대출은 크게 정부 지원 전세자금대출과 은행 자체 전세자금대출로 나뉩니다.

 

-정부 지원 전세자금대출 (버팀목 전세대출, LH 전세대출 등)

• 저금리 혜택이 있음

• 보증서 발급이 필수 (한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험 중 한 곳에서 발급)

• 대출 심사가 엄격함

 

-은행 자체 전세자금대출

• 금리가 비교적 높음

• 정부 보증서 없이 대출 가능

• 상대적으로 승인 확률이 높음

 

정부 지원 전세자금대출을 받으려면 반드시 보증서를 발급받아야 하는데, 상가주택은 보증서 발급이 어렵기 때문에 대출 승인이 잘 나지 않는 것입니다.

 

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2. LH 전세대출, 상가주택이 승인 어려운 이유

 

LH 전세대출 및 정부 보증서가 필요한 전세대출은 건물 전체 가치가 아니라 개별 주택의 가치만 평가합니다. 하지만 상가주택의 경우, 대출과 보증서 심사에서 주택과 상가를 분리하여 평가하기 때문에 문제가 생깁니다.

 

📌 예시: 2층짜리 상가주택

• 1층: 상가 (2억 원)

• 2층: 주택 (2억 원)

• 총 건물 가치: 4억 원

• 기존 대출: 4억 원의 50% = 2억 원 대출

 

보증서 발급 기관에서는 상가는 제외하고, 주택(2층)만 평가합니다.

 

📌 보증서 발급 심사 기준

✔ 개별 주택 가격(2억 원)에서 대출 금액을 제외

✔ 기존 대출이 많으면 승인 불가

 

하지만 대출은 건물 전체(4억 원)를 담보로 받았기 때문에 2억 원의 대출이 이미 잡혀 있음 → 주택(2억 원)보다 대출(2억 원)이 많기 때문에 승인 거절

 

즉, 대출 심사 시 건물 전체의 시세가 아니라 ‘개별 주택’ 가격만 본다는 점이 문제입니다.

 

📌 LH 전세대출도 동일한 문제 발생

• LH 전세대출 심사에서는 개별 주택가격 × 170% 계산 후, 보증금과 대출금이 기준 이하여야 함

• 상가주택의 경우 주택 가격만 평가되므로 대출 한도가 낮아지고 승인 가능성이 줄어듦

 

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3. 그렇다면 상가주택 전세대출은 불가능한가?

 

✅ 가능한 해결 방법

1. 건물 전체 감정평가 신청

• 일부 금융기관에서는 상가 포함 전체 건물 가치로 감정평가를 진행할 수 있음

• 이 경우 보증서 발급이 가능할 수도 있음

2. 은행 자체 전세대출 고려

• 정부 지원 대출이 어렵다면 은행 자체 전세대출을 활용하는 것도 방법

3. 다가구주택(상가 없는 주택) 고려

• 같은 가격대의 건물이라도 상가가 없는 다가구주택은 대출 승인 확률이 높음

• 전세자금대출을 받기 위한 최선의 선택이 될 수 있음

 

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4. 결론

 

📌 LH 전세대출, 상가주택 승인 안 되는 이유 정리

✔ 보증서 발급 심사 시 주택만 평가 → 상가 포함 전체 대출이 많으면 승인 거절

✔ 주택 가격이 낮게 평가되어 전세자금대출 한도가 줄어듦

✔ 다가구주택보다 승인 가능성이 낮음

 

📌 해결 방법

✔ 상가 포함 건물 전체 감정평가 진행

✔ 은행 자체 전세대출 활용

✔ 상가 없는 다가구주택 선택

 

전세자금대출을 고려할 때, 상가주택은 대출 승인 확률이 낮다는 점을 미리 인지하고 적절한 방법을 찾아 진행하는 것이 중요합니다.